龙湖商业，寻找变革中的价值坐标

摘要： 消费分层、“第四消费时代”、情绪消费、实用主义、“心价比”……消费市场日益复杂多变，这对商业地产运营商提出了更高的要求。...

消费分层、“第四消费时代”、情绪消费、实用主义、“心价比”……消费市场日益复杂多变，这对商业地产运营商提出了更高的要求。

再加上整个地产行业的大调整，商业地产也遭遇了前所未有的挑战。波动之中，只有深耕独特的经营之道，才能在时间的长河中长兴不衰。

步入2025年，曾经辉煌的商业综合体面临前所未有的大变局。“换个城市、复制粘贴”的策略已经陷入死胡同，消费者厌倦了千篇一律的体验。加上线上冲击，导致客流分散、租金内卷，挑战与日俱增。

作为房企“优等生”，近年来，龙湖商业制定了清晰的产品分级策略，秉持“一店一策”运营思路，新开商场与老店焕新两手抓，为中国商业地产的发展提供了诸多新的思路、案例。

随着商业航道的竞争力不断强化，其在整个龙湖集团中的价值愈发重要。包含商业航道在内的经营性业务，正在构建龙湖高质量发展的增长盘。

【决胜分化时代】

无论是传统开发业务，还是商业运营，当前都进入割裂的分化时代。

一些购物中心门可罗雀，一些商业地产商正关店求生或卖身还债，而拥有独特竞争力的商业综合体仍在增长。

数据是最有力的证据。2025年以来，龙湖的运营及服务业务保持稳健增长。数据显示，1-6月，龙湖经营性收入约141.5亿元（含税，下同），保持同比增长。其中，运营业务收入75亿元，服务业务66.5亿元。

截至上半年末，龙湖商业累计已开业90座购物中心，整体出租率高达96.6%，在日趋复杂的消费环境下，持续保持在行业高位。

上半年，龙湖商业实现营业额同比增长超过20%，日均客流同比增长超过9%，依旧向好。

数字的背后是龙湖商业各个维度的进阶。龙湖计划在今年累计新增11个购物中心，也意味着其将进入全新的百mall时代，商业航道预计今年收入会有10%以上的增长，这是规模和体量层面的领先，更是增长潜力的体现；

而96.6%的高出租率和营业额及日均客流的高增长，彰显出领先的运营能力；截至去年底，龙湖商业合作品牌超6900家，战略品牌数超400家，体现出强大的招商能力。

这些能力是龙湖商业决胜分化时代的关键。

【锻造独特优势】

在地产红利期，一批商业地产商通过批量复制、快速建设的模式，攫取时代红利。

但经过快速发展，当前的商业地产早已进入精细化运作的时代。智研咨询就认为2020年开始，城市进入存量改造和城市更新阶段。新兴国潮、主理人、生活方式品牌被新一代消费者认可，更多个性化、非标准化的商业地产项目逐步涌现，为非标产品的打造提供了参考案例。

而龙湖商业之所以能够逆势成长，就得益于对行业变革的独特洞察。

世联行首席技术官黎振伟在2025观点峰会上就指出：“所谓升级，不是量的升级，而是消费价值的重新排序。”消费者的核心需求正在重构，商业体必须重新给自己定位。

在全面思考所在市场情况、客群需求、产品空间特色等基础上，龙湖商业提出“城市级、区域级及社区级”的分级体系，凸显差异化优势，并以“一店一策”的运营思路满足不同消费者需求。

当商业地产从"开发驱动"转向"内容驱动"时，能持续创造体验、连接资源的运营商，将最终在新一轮竞赛中胜出。

▲龙湖重庆时代天街-天街庙会场景

不同于传统开发业务，商业运营面向C端受众，受消费趋势影响极大。近两年来，情绪消费的带动下，涌现出泡泡玛特、老铺黄金等标杆企业。

紧扣消费情绪化时代，龙湖商业敏锐地察觉到实体商业之变，早已开始打破“复制-粘贴”般的商业广场开店模式。

2025年以来，龙湖“一店一策”差异化经营策略继续深化，通过新开商场与老店焕新，以“城市级、区域级及社区级”展现差异化优势，为商业空间注入全新活力。

比如，5月30日，龙湖商业在南宁的首秀龙湖南宁青秀天街，在设计上巧妙融合了绿城南宁的城市特色，将邕江和梯田作为设计元素。还因城施策，根据邕城的气质与文化底蕴，结合当地需求，搭建了青秀东的餐饮高地与零售矩阵。

开业后，青秀天街交出了出租率96%，开业率92%的答卷，成为了端午假期南宁人必打卡的“商业新中心”。开业前三天，客流量超68万，营业额2790万，35家招商品牌实现业绩省内第一。

▲龙湖南宁青秀天街

不仅新开业商场，龙湖商业还在持续焕新存量项目，延伸其竞争力。4月18日，重庆北城天街B馆以崭新姿态揭开神秘面纱。

本次大规模自我更新，涵盖了硬件、物业、业态品牌和运营服务等多维度的升级。在全新的商场中，焕新的玻璃幕墙与自然生态的花园相得益彰，更显生动松弛；还引入了超百家头部品牌，打造了集户外运动首店矩阵、时装旗舰店集群及沉浸式社交餐饮于一体的消费阵地。

▲龙湖重庆北城天街B馆

近年来，在线上冲击、消费习惯转换的大背景下，带给购物中心巨大的挑战。龙湖商业的做法是，聚焦用户体验，搭建场景，塑造独有的差异化体验，与消费者共情共鸣，不仅是高品质、高性价比与便捷度，更是共鸣起流量的浪花。

比如，在折耳根大省四川，成都滨江天街让“折耳根”成为气质的新代名词；而重庆时代天街更能根据时节提供情绪价值，春节期间，天街庙会的30米超大“龙门阵”和“故宫同款红墙”让市民流连忘返；早春时分，又将“莫奈花园”搬进了街道与广场，色彩斑斓的油画世界与春日瑰丽相得益彰，引得消费者驻足拍照。

这些不断锻造出来的独家优势，成为助推龙湖商业渡过周期波动的压舱石。

【价值新引擎】

当房地产走向“供过于求”，从挖掘增量到决战存量，已经是地产界普遍的共识。

作为集团运营及服务业务的重要构成，龙湖商业的优异表现，为集团渡过地产调整期立下汗马功劳。

不仅收入占比提升，而且，在传统开发业务利润压缩之时，运营业务的超过七成的毛利率（2024年），远远高于整体16%的毛利率，优势十分明显。在当前地产企业大面积亏损的背景下，经营业务构筑了龙湖盈利的重要支点。

商业虽是一项高毛利率业务，但需要长期潜心投资和运营。在2025年的关键十字路口，商业地产的游戏规则早已被彻底改写。唯有将运营价值与用户价值深度契合，才能在变革中立于不败之地。

当下的时代，不再奖励快进快出的投机者，而会厚待那些耐心打磨产品、有远见的长期主义者，也会惩罚那些短期利益者。

商业地产的真正价值，从来不在钢筋水泥之中，而在人流、物流、资金流，乃至其所承载的人情和温度之中。

2003年，龙湖商业第一座天街——北城天街在重庆观音桥开业，历经22年，走过诞生、沉寂、涅槃，见证了龙湖商业的硬核生长力，更沉淀了龙湖商业长期主义的底蕴。

当前，龙湖拥有开发、运营、服务三大业务板块，除地产开发外，商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造四条航道属于运营及服务业务体系。

不同于大部分地产商，龙湖五条航道协同发力，为集团穿越当前的市场波动奠定基础。

早在2023年业绩会上，龙湖就表示旗下五条业务航道，均已经实现了经营性现金流为正。意味着，这些业务已经可以自我造血，实现良性的自我生长。

如今，商业板块不仅体量持续增长，盈利能力和现金创造能力更强。以其为代表的经营性业务，也正不断支撑龙湖高质量发展，推动龙湖的业绩持续增长。

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